De introductie van grote bedrijven in een regio kan een grote impact hebben op de samenstelling van de lokale gemeenschappen. Die invloed zal zich vaak in gentrificatie uiten. Dat zegt Alexandra Staub, professor stedenbouw aan de Pennsylvania State University, naar aanleiding van de beslissing van het ecommerce-bedrijf Amazon om in New York en Washington nieuwe belangrijke vestigingen te openen. Professor Staub merkt op dat deze bedrijven voor die beslissingen vaak belangrijke tegemoetkomingen krijgen van de lokale autoriteiten voor hun bijdrage aan de economie, terwijl er volgens hem naar een bredere impact op de maatschappij.

“Wanneer grote bedrijven naar een gebied verhuizen, verkondigen politici vaak dat de onderneming nieuwe banen zal creëren, de fiscale inkomsten zal verhogen en economische groei zal garanderen,” zegt professor Staub. “Dat is een van de redenen waarom lokale overheden fiscale stimulansen aanbieden aan bedrijven die bereid zijn te verhuizen. De komst van Amazon naar New York en Washington volgt datzelfde patroon. In New York opent het bedrijf een kantoor in Long Island City, rechtover Manhattan, op een locatie die grenst aan het woongebied met het laagste inkomen van het hele land en waar het mediane gezinsinkomen ruim onder het federale armoedeniveau blijft.”

“Volgens de politici zal die bevolking profiteren van de komst van Amazon,” zegt Alexandra Staub. “In werkelijkheid moet worden vastgesteld dat een dergelijke beweging, waarbij vooral hoogopgeleide specialisten zijn betrokken, meestal tot gentrificatie leidt. De betrokken wijk kent weliswaar een economische ontwikkeling en ziet ook de prijzen van zijn onroerend goed stijgen. De armere bevolking wordt door de gestegen levensduurte echter gedwongen te vertrekken wordt vervangen door een rijkere populatie. Dat probleem wordt echter gemotiveerd door het utilitarisme, waarbij gestreefd wordt naar de beste levensvoorwaarden voor de samenleving als geheel.”

“Wat echter in dergelijke overwegingen wordt gemist, zijn de maatschappelijke kosten,” beklemtoont professor Staub. “Het utilitarisme houdt geen rekening met de verstoorde levens van de individuen die moeten vertrekken of met een gebrek aan toegang tot de superieure diensten die door de nieuwe situatie kunnen worden geboden. Wanneer bij dergelijke operaties geen voorwaarden of beperkingen worden opgelegd, kan de gentrificatie meestal volop bloeien. De grotere gemiddelde welvaart is niet het gevolg van verbeterde levensomstandigheden voor de originele bewoners, maar is wel te danken aan het feit dat de armste bevolkingsgroepen zijn moeten vertrekken.

“Onderzoek naar gentrificatie is de voorbije periode verschoven van de arme bevolking die is moeten vertrekken, naar de rijkere middenklasse die zich in de buurt is komen vestigen,” aldus Staub. “Daarbij wordt de focus gelegd op concepten zoals competitieve vooruitgang en regeneratie, revitalisering en renaissance. Onder meer stedenbouwkundige Richard Florida benadrukte dat steden met een grote boheemse bevolking van kunstenaars en intellectuelen een economische bloei kennen. Florida had het over een creatieve klasse die verantwoordelijk is voor het economische succes van een stad.”

“Stadsbesturen grepen de ideeën van Florida al snel aan om hun eigen projecten voor stadsvernieuwing te promoten,” beklemtoont Staub. “Wanneer wetenschappers en stadsbesturen zich op de nieuwkomers focussen, wordt de ontheemde arme klasse twee keer vergeten. Niet alleen worden ze weggeduwd uit een locatie die ze ooit hun thuis hebben genoemd, maar bovendien verdwijnen ze, op enkele uitzonderingen, ook uit de bekommernissen van het stedelijk beleid. Een dergelijke operatie moet ook een plan voor de armere bevolkingsgroepen en arbeidersklasse omvatten. Gentrificatie heeft ook een ethisch aspect, waarbij gedacht moet worden aan de bevolking die met de zwaarste kost wordt opgezadeld.”

Lees Verder

In Groot-Brittannië zijn de twee grootste universiteiten gezamenlijk een grote grondbezitter dan de Church of England. Dat blijkt uit een rapport van de Britse krant The Guardian. Vastgesteld werd immers dat Oxford en Cambridge samen een gebied van 51.000 hectare bezitten, terwijl de Church of England, de grootste vastgoedeigenaar van Groot-Brittannië, over een vastgoedportefueille van 42.000 hectare beschikt.

De immobiliën van Oxford en Cambridge hebben een gezamenlijke waarde van 3,5 miljard dollar. De omvang van hun vastgoedportolio vertegenwoordigt meer dan vier keer de oppervlakte van Manchester.

Tot de eigendommen van Oxbridge, zoals de twee universiteiten samen worden genoemd, behoren onder meer de O2 Arena in Greenwich, een Schots kasteel en een reeks winkelpanden. De totale waarde van Oxbridge moet volgens de onderzoekers geraamd worden op een bedrag van 21 miljard pond. De twee belangrijkste landeigenaars van Cambridge zijn het St Johns College en het Trinity College, die samen een oppervlakte van 10.500 hectare, met een waarde van 1,1 miljard pond, in handen hebben. In totaal heeft Cambridge een oppervlakte van 17.000 hectare in eigendom. In Oxford zijn All Souls, Christ Church en Merton met een oppervlakte van 14.000 hectare de grootste landeigenaars.

Het oudste eigendom uit de portefeuille is het Buittle Castle in Dumfries and Galloway uit de twaalfde eeuw, dat werd geschonken aan de Schotse edelman John de Balliol, die samen met zijn vrouw Lady Dervorguilla het Balliol College in Oxford oprichtte. Hoewel het kasteel in de veertiende eeuw werd veroverd door Robert the Bruce, keerde het later terug naar de kroon en is nu terug in de handen van Balliol College. Een van de meest lucratieve holdings is echter de O2 Arena – oorspronkelijk bekend als de Millennium Dome – die Trinity College op een einde van het voorbije decennium met een lease van 999 jaar in bezit kreeg.

Trinity betaalde voor de huurovereenkomst een bedrag van 24 miljoen pond. De onderwijsinstelling int echter huur van Anschutz Entertainment Group, de uitbater van het complex. Dat contract heeft Trinity de voorbije twee jaar bijna 22 miljoen pond winst opgeleverd. Trinity is ook eigenaar van de site met het testcircuit van Top Gear. Het Queen’s College in Oxford is eigenaar van de Rose Bowl, de thuishaven van de Hampshire Cricket Club. Het St. Johns College van Oxford is eigenaar van de oefensites van voetbalclub Millwall. Daarnaast beschikken de universiteiten ook nog over een grote verzameling landbouwgronden, bosgebieden en residentiële en commerciële panden. (Foto: Pixabay/Chris Lightfoot)

Lees Verder

In de Spaanse hoofdstad Madrid worden een groot aantal zakelijke panden tot woningen omgebouwd. Die operaties gebeuren niet altijd legaal, maar vormen voor vele inwoners de enige mogelijkheid om in Madrid nog een betaalbare woning te vinden. Dat hebben diverse Spaanse vastgoedspecialisten tegenover de krant El Pais bevestigd.

Er wordt op gewezen dat de huurprijzen in Madrid de jongste vier jaar met bijna 40 procent zijn gestegen, terwijl de tarieven voor de verkoop van woningen tijdens diezelfde periode een toename met 27 procent liet optekenen. Daardoor moet worden vastgesteld dat steeds meer commerciële ruimtes tot woningen worden omgebouwd.

In de wijk Centro werden het voorbije jaar tweeënzeventig aanvragen ontvangen om commerciële ruimte tot een residentieel pand om te bouwen. Dat was een stijging met 213 procent tegenover twee jaar voordien. Tijdens de eerste drie maanden van dit jaar werden negentien dossiers voor een statuutwijziging ingediend. Ook in het noordelijke district Fuencarral-El Pardo werden vorig jaar drieënvijftig aanvragen voor een verbouwing geregistreerd. Dat betekende een stijging met 253 procent tegenover twee jaar voordien. Ook daar werden tijdens het eerste kwartaal van dit jaar nog eens drieëntwintig aanvragen geformuleerd.

Surplus

De omgebouwde commerciële ruimtes worden volgens de vastgoedspecialisten nagenoeg onmiddellijk door huurders ingenomen. Bovendien kan voor een residentieel pand vaak 50 procent meer huur worden ontvangen dan voor een commerciële ruimte. Niet iedereen doet echter de moeite om een dossier voor een verbouwing in te dienen. De panden moeten immers aan een aantal specifieke voorwaarden voldoen om voor residentieel gebruik in aanmerking te komen.

Bovendien moet volgens El Pais ook altijd rekening gehouden worden met de persoonlijke interpretaties van ambtenaren en inspecteurs, zodat velen de omvorming zonder toelating doorvoeren. Er bestaan over de praktijken in Madrid geen specifieke cijfers, maar in Barcelona wordt geraamd dat minstens al meer dan drieduizend commerciële panden zonder toelating voor residentiële bewoning zijn aangepast. (Foto: Pixabay)

Lees Verder

Japanse projectontwikkelaars richten steeds meer op een jonger, hoogopgeleid publiek dat zijn nieuwe rijkdom wil spenderen aan het kopen van dure appartementen. Daarmee willen industriegiganten zoals Mitsubishi Real Estate en Mitsui Fudosan hun publiek verleggen, want de traditionele kopersgroep is sterk aan het verouderen en aan het afnemen. Jonge klanten zijn bereid om meer dan 855.000 dollar te betalen voor een appartement.

“De bevolking van Tokio neemt nog steeds met één procent per jaar toe,” aldus het persbureau Reuters. “Dat is vooral te wijten aan jonge hoogopgeleiden die blijven wegtrekken uit provinciale steden, waar de economie al vijftien jaar ter plaatse blijft trappelen. Ze hebben volgens de sector ook geen problemen om hun rijkdom te tonen. Vroeger stelden rijke Japanners zich heel discreet op.”

Slechts twee procent van de Japanse bevolking heeft een financiële reserve van meer dan 855.000 dollar (100 miljoen yen), maar die groep groeit wel met 4,1 procent per jaar. Vorig jaar werden in deze categorie 1,47 miljoen Japanners geteld. De huurprijzen voor een appartement lopen in Tokio nu al op tot 4.300 euro. Japanse vastgoedgroepen bieden nu ook immobiliën in het buitenland, vooral Hawaii, aan.

De ontwikkelaars dat deze vastgoedgolf zich ook zal doorzetten in de middenklasse-woningen, aangezien er tekenen zijn dat ook de meerderheid van de Japanse bevolking zelfvertrouwen genoeg heeft gekregen om te spenderen, aangezien hun lonen sneller stijgen dan de consumptieprijzen.

Een Chinese projectontwikkelaar bouwt in de buurt van Hangzhou, de hoofdstad van de kustprovincie Zhejiang, een woonwijk met kopiën van West-Europese architectuur. Het villagebied moet vooral rijke Chinezen aantrekken. Om de westerse sfeer helemaal na te bootsen, worden er ook kopieën neergezet van monumenten zoals de Eiffeltoren en het Bassin de Latone uit de tuinen van het Paleis van Versailles. Op termijn moet het gebied volgens projectontwikkelaar Zhejiang Guangsha ruim 100.000 bewoners herbergen. Op dit ogenblik wonen er al 2000 begoede Chinezen.

Het ommuurde villagebied Tianducheng is 19 vierkante kilometer groot. Het gebied kreeg in juni zijn eerste bewoners, nadat er vijf jaar voorbereidend werk aan landschapsarchitectuur werd besteed. Er werden niet alleen westers-ogende villa’s gebouwd, maar ook kopieën van een aantal Europese monumenten. Zo omvat de wijk een replica van de Eiffeltoren. De kopie is 108 meter hoog, waardoor Tianducheng meteen de bezitter is van de tweede grootste imitatie van het Parijse bouwwerk. Alleen het exemplaar van het Paris Las Vegas hotel in de Amerikaanse staat Nevada is met 165 meter hoogte nog groter.

Tianducheng krijgt volgens het persbureau Reuters ook een country club, een school en een eigen ziekenhuis. Tianducheng is trouwens niet het enige Chinese residentiële gebied dat het westen wil imiteren. In de omgeving van Shanghai is er al Thames Town, dat opgebouwd is uit huizen in de Britse Georgiaanse en Victoriaanse stijl. In 2005 had een Chinees bedrijf in Chengdu, de hoofdstad van de provincie Sichuan, het Britse dorp Dorchester al nagebouwd. Volgens het persbureau zouden Chinese projectontwikkelaars ook Italiaanse en Duitse steden nabouwen.

De Arabische holding Dubai World wil 5 miljard dollar investeren in de Amerikaanse gokstad Las Vegas. Dubai World is daarbij geïnteresseerd in het luxueuze CityCenter, een hotel-, appartement- en casinocomplex van de MGM Mirage-groep van miljardair Kirk Kerkorian. Met Dubai World als partner zou het complex een extra bron aan rijke klanten voor zijn luxe-appartementen kunnen aanboren.

Dubai World zou 2,7 miljard dollar betalen voor de helft van de aandelen van het CityCenter en voor nog eens 2,4 miljard dollar aandelen in MGM Mirage overnemen. Met die investering zou Dubai World zijn eerste stap zetten in Las Vegas, terwijl MGM Mirage door de overeenkomst zijn schulden voor de ontwikkeling van het CityCenter zou kunnen afbouwen. Het CityCenter vergde een investering van 7,4 miljard dollar.

Het geld van Dubai World zou MGM Mirage ook moeten toelaten om nieuwe projecten op te starten. Door de instap van Dubai World daalt het aandeel van Kirk Kerkorian in MGM Mirage van 54,15 procent naar 51,65 procent. De ontwikkeling en het beheer van het CityCenter blijft in handen van MGM Mirage, dat daarvoor 2 procent van de inkomsten en 5 procent van de winsten zou opstrijken, samen met een jaarlijkse vergoeding van 3 miljoen dollar en een mogelijke bonus voor een tijdige afwerking van het project.

Na de dramatische instorting van een brug in het Amerikaanse Minneapolis, twee weken geleden, gaan vooral in de Verenigde Staten steeds meer stemmen op om dergelijke structuren nauwgezet te controleren. Het Amerikaans bedrijf MicroStrain stelt nu voor om daarbij gebruik te maken van draadloze apparatuur die ontwikkeld werd voor de medische sector en werkt op zonne-energie.

De MicroStrain-apparatuur werd oorspronkelijk ontworpen om de spanning op de ligamenten van een menselijk kniegewricht te meten, maar kan volgens ontwerper Steven Arms evengoed ingeschakeld worden om bruggen en andere grote constructies te bewaken. Het toestel is in staat om de druk en de vibraties op bruggen en seismische activiteiten in de omgeving op te meten.

Omdat de apparatuur werkt met zonne-energie, hoeven er ook geen batterijen vervangen te worden, want dat is niet altijd heel eenvoudig, aangezien de apparatuur soms op moeilijk te bereiken plekken moet worden geïnstalleerd. De sensoren worden al gebruikt op de brug over het Korintisch Kanaal in Griekenland en een brug op de Insterstate 95 in New Londen, in de Amerikaanse staat Connecticut.

De opgeslagen gegevens worden draadloos doorgezonden naar een centrale. “Dit is één van de mogelijke oplossingen om dergelijke infrastructuurwerken te controleren,” vertelde Emin Aktan, brugspecialist aan de Drexel University, aan de krant The Washington Post. “Door de draadloze toepassing kan zestig tot zeventig procent van het werk, de kosten en de moeite gespaard worden.”

MicroStrain werkt onder meer met General Motors, Ford en Caterpillar en heeft onlangs enkele contracten afgesloten met de Amerikaanse Navy voor de controle van vliegtuigen. “Het is voorbarig om te garanderen dat met een dergelijk systeem rampen zoals in Minneapolis zouden kunnen worden vermeden,” gaf Arms toe. “Maar het kan bij eventuele ongevallen in ieder geval wel helpen om fouten op te sporen bij gelijkaardige constructies.”

Meer over bouwen en wonen

Engelse voetbalclubs die een nieuw voetbalstadion in gebruik nemen, zien hun inkomsten tijdens het eerste seizoen na de verhuis met een gemiddelde van 66 procent stijgen. Dat blijkt uit een onderzoek van het adviesbureau Deloitte. Volgens het adviesbureau hebben Engelse voetbalclubs sinds 1992 een gezamenlijk bedrag van nagenoeg 3,25 miljard euro geïnvesteerd aan nieuwe stadions.

De extra inkomsten worden vooral gedragen door grotere bezoekersaantallen en commerciële contracten zoals bedrijfsloges en business seats. Daarnaast bieden moderne voetbalstadions ook meer ruimte voor retail en catering en bieden ze de fans een betere beleving aan. Bovendien zijn de stadions niet alleen geschikt voor voetbalwedstrijden, maar bieden ze ook mogelijkheden hotelaccommodaties, congresmogelijkheden en fitnessruimtes aan.

Een laatste factor die bijdraagt tot de extra inkomsten, is het positievere imago dat de club erdoor toegeweten wordt. “Maar indien dit effect duurzaam wil blijven, moeten de prestaties op het terrein eveneens op een hoger niveau getild worden, zodat nieuw geïnteresseerden omgevormd kunnen worden tot echte fans,” waarschuwt Deloitte. “Indien dat niet gebeurt, dreigen veel investeringen niet het gewenste effect op te leveren.”

Deloitte berekende dat een nieuw stadion het toeschouwersaantal voor de wedstrijden van de club met 51 procent doet stijgen. Middlesbrough was daarbij absoluut recordhouder met een stijging van 146 procent. De bouwgolf aan nieuwe stadions met uitsluitend zitplaatsen, kwam in Engeland op gang na het Taylor Report, een evaluatie na de ramp in 1989 in het stadion van Hillsborough, waar 96 Liverpool-fans in het gedrum om het leven kwamen.

“De studie toont aan dat investeren in een stadion voor een voetbalclub een belangrijke bijdrage kan betekenen aan een succesvolle business strategie,” aldus Deloitte. “Maar er moet vooraf goed overwogen worden of de bouw van een nieuw stadion nodig en nuttig is en dat het project een financiële return oplevert. Dat is helaas niet altijd het geval.”

Meer over bouwen en immobiliën

Het stadsbestuur van Berlijn investeert minstens 1,3 miljoen euro om de East Side Gallery, het beroemde restant van de Berlijnse muur, te herstellen. De muur heeft een lengte van ruim één kilometer, maar brokkelt langzaam af. Dat heeft te maken met de uitlaatgassen, het weer en de ouderdom. Ook toeristen hakken echter stukken uit het beton. Met de restauratie zullen echter ook de graffiti verdwijnen, maar Berlijn hoopt dat de kunstenaars hun werk zullen willen overdoen.

De East Side Gallery in de wijk Friedrichshain is één van de grootste toeristische attracties van de Duitse hoofdstad. Met een lengte van ruim één kilometer is dit het langste restant van de grensmuur tussen het voormalige Oost- en West-Berlijn. Maar door uitlaatgassen, regen, vorst en ouderdom begint de muur barsten te vertonen. Het stadsbestuur zegt dat de East Side Gallery van binnenuit wegrot. Bovendien hakken souvenirjagers stukken uit het beton.

In 1990 liet het stadsbestuur van Berlijn 118 internationale kunstenaars één kant van de muur met graffiti beschilderen. Het is echter onmogelijk om de kunstwerken van de muur weg te halen en naderhand opnieuw aan te brengen. Daarom roept Berlijn de betrokken kunstenaars op om hun werk na de restauratie opnieuw te laten uitvoeren. De Berlijnse Muur werd in 1961 gebouwd en na de val van Oost-Duitsland in 1989 opnieuw afgebroken.

China gaat het buitenlandse investeerders nog moeilijker maken om in Chinees vastgoed te beleggen. Het is hen voortaan verboden om voor dergelijke vastgoedprojecten buitenlandse leningen af te sluiten. Daarmee wil de Chinese overheid de immobiliënprijzen onder controle houden en de economie af te koelen. De maatregel moet ook de administratieve beslommeringen voor buitenlandse investeerders verzwaren.

De Chinese intrestvoet ligt hoger dan in een aantal andere landen. Buitenlandse vastgoed-investeerders gingen dan ook geregeld op andere financiële markten geld lenen voor projecten op de Chinese immobiliënmarkt. Dat wordt voortaan verboden. Buitenlandse investeerders moeten zich voortaan tot Chinese banken wenden, maar die kregen al het verbod om nog leningen toe te staan voor grondaankopen.

Buitenlandse investeerders moeten nu bovendien een heel administratief proces doorlopen met het Chinese ministerie van handel in Peking in plaats van met locale afdelingen. “We willen daarmee in eerste instantie buitenlandse vastgoedprojecten treffen die door locale overheden illegaal zijn goedgekeurd,” aldus een woordvoerder van het ministerie van buitenlandse handel tegenover het persbureau Reuters.

China probeert al langer de vastgoedprijzen in de hand te houden. Zo werden eerder al de intrestvoeten verhoogd en werden maatregelen genomen om de bouw van luxewoningen tegen te gaan. Een aantal maatregelen zijn ook specifiek gericht tegen buitenlandse investeerders. Die moeten nu eerst terreinen aankopen vooraleer ze een vastgoedproject kunnen opzetten.

Wereldwijde investeerders zoals ING Real Estate of Morgan Stanley stoppen echter steeds meer geld in China. Daar willen ze immers inspelen op een middenklasse die steeds meer naar nieuwe woningen verlangt. De Chinese vastgoedinflatie steeg tijdens de maand juni tot 7,1 procent, tegenover 6,4 procent de maand voordien.

Meer over wonen en bouwen